中古マンションのススメ

今日は突然ですが不動産の話を書いていきますｗ

えーと前々から書きたかったトピックなんですが、なんとなく今日その波がやってきました。ちなみに以前不動産業界で働いていたことがあります。

時々話題に上るタイトルなんですが、自分の住居は賃貸が良いのか売買で購入するのが良いのか問題です。

結論を先に書くと自宅は購入が最善です。と言っても地域や立地、価格、ローン、人生設計などにもよるのでそこら辺を書いていきます。

否定派の人の話を聞くと、誤解しているのか、理解していないのかなんなのかよくわからないのですが「自宅は負債」とおっしゃる方が居ます。会計上の話をするなら「ローンを組んでいるから負債」と言いたいのかもしれませんが、不動産そのものは資産計上されます。売れますからね。

もちろん負債の方にもローンが計上され、毎月毎月利払いが発生するのですが、毎月の支払は賃貸にも発生します。普通に考えて賃貸の方は資産計上が無い分売買よりも分が悪いわけですが、これで賃貸の方が良いと言っている理由がよくわかりません。

他に聞くのは「３５年もローンに縛られる」ですが、銀行で組めるローンの種類は別に３５年だけではないです。なんだったら１０年ローンだってあるし、２０年ローンを組んで１０年で返したって良い。ローンは結構自由度あります。要は自分の収入にあったローンを組むのが大事という事です。

そして次は売買で購入するなら戸建て派かマンション派か問題があります。

これに関して言えば、その人が何を求めるかで変わってくるという話になります。が、戸建てを建てたいという人にはある程度厳しい条件があります。

戸建てを購入する場合普通土地も購入すると思いますがマンションに比べて購入する不動産が一つ増える分価格がマンション購入の倍位すると考えてください。つまり、収入の多い人じゃないと確実に生活が苦しくなります。

日本人の年収を調べた数として一番多いのは３００万～４００万円の人のようなのでキリの良いところで年収４００万円の人に向けて記事を書いていきます。

年収４００万円だと戸建てを購入するのはあまりおすすめできません。購入はできますが、生活が苦しくなると思います。そこで人生設計の話になっていきます。

僕が年収３００万～４００万円位の人におススメするのは中古マンションの購入です。世代別に築何年のマンションが良いのか違ってきますが、例えば３０～４０歳くらいの人なら築２０年位のマンションが価格も手頃で良いと思います。立地は極力駅近。価格帯は地域にもよりますが１０００万～２０００万位。ローンは２０年。何故、この条件にしたかと言うと、中古マンションを購入したあと、売却する事前提で考えているからです。

まず、３０歳～４０歳だと結婚されていれば子供が０歳～１０歳くらいかな。一番いたずら盛りで新築なんか買おうものならあっと言う間に壁中落書きやいたずらの痕だらけになってしまいます。中古でいずれ売る予定ならそんなに感情的になる必要もないです。

また、今から２０年前のマンションの設備ならそんなに悪くない性能を持っていますし、必要ならリフォームしてしまって構いません。（リフォームは極力お金をかけないようにしましょう）

駅近は言わずともわかりますが、自分の為だけじゃなく子供が受験生になった時に、選べる高校や大学の幅が広がります。そして、売却する時有利な条件で売却できるというのもあります。

また、３０歳～４０歳というのは２０年のローンが終わった時５０歳～６０歳になっているわけですが、次のローンが組めるギリギリのラインだったりします。

そしてマンションも築２０年で購入するとローンを払い終わる頃には築４０年になっています。これも売却できるギリギリのライン。

次のローンが組めれば、今のマンションを売却して１０年又は２０年若いマンションを購入する事も視野に入れる事ができます。理想は６０歳位で築２０年のマンションを購入できれば終の棲家にすることも可能ですね。

もちろん２０年ローンを組んだからと言って２０年かける必要もないです。できれば１０年位で完済させてしまいたい。なぜなら残債のローン期間が１０年以上ある場合は住宅ローン控除をうけられるのですが、１１年目になるとそれがなくなってしまうためです。なんだったら１０年目で返済して売却してしまってもいいですね。そのために無理な価格の住宅を購入するのではなく、返済しながら１０年たったら繰り上げ返済できるだけのお金も貯金できる余力を持って購入するのがベストかと思いますし、銀行から借り入れする時もそれだけ余力があれば審査も通りやすくなります。

ちょっと数字の話をしていきます。ローンを組む際に自分がどれだけのローンを組めるのかおおざっぱに知りたいという場合は大体自分の年収の７倍位を目安にします。そして一般的に家賃やローンの返済は家計の２５％～３０％位に抑えておけば生活は苦しくないと言われています。なので自分がどれだけローンを組めて、返済する月々の予算は上限はどれだけにしておけば生活が苦しくならないかを知っておけばそんなに苦労しません。

具体例をあげると年収４００万の人がローンを組んで不動産を購入する場合大体４００万×７＝２８００万円位を想定することになりますが、問題はどの程度のローンを組むと生活が苦しくならなくてすむのかです。年収を月の収入にする場合、税金・健康保険料などを加味して１５で割ります（ボーナス含まず）。すると月収としては約２７万円。その内３０％というと大体８万円。月々の支払が大体８万円位までなら生活はそんなに苦しくならないかなという感じです。※あくまで参考程度の概算です。

次に月々の支払８万円はいくら位の物件になるのかというのを逆算していきます。

その為には金利を知る必要があるわけですが、金利にも色々あります。僕は向こう１０年は変動金利で大丈夫だろうと考えていますが、あくまで個人的意見だし変動金利は怖いという人も居ると思いますので２０年ローンを１０年で返済する計画で１０年固定以降変動金利で計算していきます。ネットの安い住宅ローン金利を調べると、２０２０/７/２現在０.５５％だそうです。

８,００００/０.５５％で計算すると約１４５０万円になります。つまり、１４５０万円分位の出費なら日々の生活に支障をきたさず購入することができるという事になります。ただし、１４５０万円の物件を購入して良いわけではありません。

不動産を購入する際に気を付ける点が２点あります。

１点目はマンションを購入する場合、管理費・修繕積立金というのを別で支払う必要があります。（車に乗る方は駐車場代も）これを大体月２万円に設定します。

２点目不動産を購入する時は不動産やに仲介手数料を払ったり、印紙代などがかかったりします。その予備費として大体購入価格の１割を見ておかなければいけません。つまり、１４５０万円の９割分で計算しなければいけないということです。

これらを含めた上で月の返済額を計算していきます。

１４５０万円×９０％＝１３０５万円（購入できる物件の上限価格）

１３０５万円×０.５５％（金利）ー２万円（管理費・修繕積立金）＝約５２０００円

月々の銀行への返済額５２０００円という金額になります。

これ位の支出がベストではないかなと思います。

その他にも手付金なども必要なので最低でも１００万円位の貯金はしておいた方が良いです。

まとめ。

賃貸より売買の方が良い

日本人で一番多い年収４００万位の人は絶対に中古マンションが良い。

１３００万位までの物件であれば月の支出８万円以内にできる。

以上の理由から今の場所に住む年数が決まっているなら別ですが、１０年程度の長期間住むことになるなら賃貸より売買で購入する方が絶対にお得です。

年収に関係なく豊かな人生を送る事は可能です。 

ちなみに２０代の方ならもっと別の方法もあります。それはまた気が向いたら書きます。